O que o Regulamento UE 2024/1028 realmente faz

O Regulamento UE 2024/1028 não constitui um novo requisito de licenciamento. Não cria novas regras sobre o número de noites que pode arrendar, ou sobre se necessita de autorização de planeamento local, ou sobre os equipamentos de segurança que deve ter. Essas obrigações já existem ao abrigo da lei portuguesa e não foram alteradas. O que o regulamento faz é construir a infraestrutura de fiscalização sobre os sistemas já existentes — e tornar o incumprimento significativamente mais difícil de ocultar.

A partir de 20 de maio de 2026, as plataformas — incluindo o Airbnb, o Booking.com e o Vrbo — têm a obrigação legal de fazer três coisas: verificar e exibir o seu número de registo RNAL no anúncio; transmitir mensalmente dados de atividade — morada, número de registo, noites arrendadas, número de hóspedes — ao Ponto de Acesso Digital Único de Portugal; e dar cumprimento às ordens de suspensão das autoridades competentes no prazo de dez dias úteis, ou 48 horas nos casos mais graves.

O efeito prático para os proprietários no Algarve é simples. Se o seu número de registo for válido e os dados do seu anúncio corresponderem exatamente ao registo RNAL, nada muda. Se existir uma discrepância — uma morada errada, um tipo de propriedade diferente, uma capacidade desatualizada — o sistema automatizado sinalizará essa situação e o seu anúncio poderá ser suspenso.

Regulamento UE 2024/1028 no Algarve: a ação imediata

O RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) é o sistema de registo AL de Portugal desde 2014. Todas as propriedades que operam como AL já possuem um número de registo no formato XXXXX/AL. Esse número sempre foi exigido nos anúncios. O que muda a partir de 20 de maio de 2026 é que as plataformas passarão a verificá-lo automaticamente, em vez de dependerem de inspeções manuais.

A ação mais importante para qualquer proprietário no Algarve é verificar que os dados do seu registo RNAL correspondem exatamente ao que as plataformas têm registado. Não aproximadamente. Exatamente. A verificação máquina a máquina vai comparar a morada, o tipo de propriedade e a capacidade declarada campo a campo.

Não é necessário registar-se novamente. É necessário verificar que cada campo do seu registo RNAL corresponde a cada campo do seu anúncio na plataforma — com precisão.

Pode consultar o seu registo RNAL através do portal Balcão do Empreendedor do ePortugal. Se detetar uma discrepância e não conseguir resolvê-la por si próprio em português, a APC pode gerir a correção como parte do seu programa de conformidade.

O que acontece se o seu anúncio for sinalizado

O regulamento foi concebido para evitar suspensões massivas automatizadas. É necessária revisão humana antes de uma plataforma remover um anúncio. Se uma autoridade detetar um problema — número de registo inválido, licença suspensa, discrepância — emite uma ordem formal à plataforma. A plataforma tem então dez dias úteis para cumprir, ou 48 horas em casos de incumprimento doloso ou fraude.

Para proprietários com número RNAL válido e dados de anúncio corretos, o risco prático a 20 de maio é reduzido. O risco é maior para propriedades que operam sem número RNAL, ou cujos registos não foram atualizados após uma alteração de morada, aumento de capacidade ou mudança de titularidade.

Os oito itens a ter em ordem

Para além da questão da correspondência de dados, a data de aplicação de maio de 2026 é uma boa oportunidade para confirmar que a sua posição de conformidade global está consolidada. Estes são os oito itens que cada AL no Algarve deve confirmar antes do prazo.

  • Número de registo RNAL válido exibido em todos os anúncios de plataformas
  • Dados do registo RNAL correspondentes aos dados dos anúncios campo a campo
  • Seguro de responsabilidade civil AL vigente (mínimo €75.000 por incidente) — documentação acessível em três dias se solicitada
  • Placa AL afixada na entrada da propriedade (Portaria 262/2020)
  • Kit de segurança contra incêndio: extintor certificado, manta ignífuga, kit de primeiros socorros, número 112 afixado
  • Certificado de inspeção de gás em vigor (obrigatório de dois em dois anos para propriedades com gás)
  • Registo de hóspedes AIMA/SIBA ativo para todos os hóspedes estrangeiros (no prazo de três dias úteis após a chegada)
  • Livro de Reclamações — registo físico e digital junto da ASAE

O regulamento de dados não inspeciona a sua propriedade. Mas aumenta a visibilidade do seu registo perante as autoridades que o fazem. Os proprietários com número RNAL válido e propriedade conforme não têm nada a temer a partir de 20 de maio de 2026.

O que fazer agora

Aceda ao portal ePortugal, localize o seu registo RNAL e compare cada campo com os seus anúncios no Airbnb e Booking.com. Morada, tipo de propriedade, andar, capacidade — tudo. Se detetar uma discrepância, corrija-a antes de 20 de maio.

Para uma visão geral completa das suas obrigações de conformidade enquanto proprietário britânico de villa em Portugal, leia o nosso guia de conformidade para proprietários britânicos ou junte-se à lista de espera da APC para aceder ao nosso painel de conformidade quando for lançado.