O que o Regulamento UE 2024/1028 realmente faz

O Regulamento UE 2024/1028 não constitui um novo requisito de licenciamento. Não cria novas regras sobre o número de noites que pode arrendar, ou sobre se necessita de autorização de planeamento local, ou sobre os equipamentos de segurança que deve ter. Essas obrigações já existem ao abrigo da lei portuguesa e não foram alteradas. O que o regulamento faz é construir a infraestrutura de fiscalização sobre os sistemas já existentes — e tornar o incumprimento significativamente mais difícil de ocultar.

A partir de 20 de maio de 2026, as plataformas — incluindo o Airbnb, o Booking.com e o Vrbo — têm a obrigação legal de fazer três coisas: verificar e exibir o seu número de registo RNAL no anúncio; transmitir mensalmente dados de atividade — morada, número de registo, noites arrendadas, número de hóspedes — ao Ponto de Acesso Digital Único de Portugal; e dar cumprimento às ordens de suspensão das autoridades competentes no prazo de dez dias úteis, ou 48 horas nos casos mais graves.

O efeito prático para os proprietários no Algarve é simples. Se o seu número de registo for válido e os dados do seu anúncio corresponderem exatamente ao registo RNAL, nada muda. Se existir uma discrepância — uma morada errada, um tipo de propriedade diferente, uma capacidade desatualizada — o sistema automatizado sinalizará essa situação e o seu anúncio poderá ser suspenso.

Regulamento UE 2024/1028 no Algarve: a ação imediata

O RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) é o sistema de registo AL de Portugal desde 2014. Todas as propriedades que operam como AL já possuem um número de registo no formato XXXXX/AL. Esse número sempre foi exigido nos anúncios. O que muda a partir de 20 de maio de 2026 é que as plataformas passarão a verificá-lo automaticamente, em vez de dependerem de inspeções manuais.

A ação mais importante para qualquer proprietário no Algarve é verificar que os dados do seu registo RNAL correspondem exatamente ao que as plataformas têm registado. Não aproximadamente. Exatamente. A verificação máquina a máquina vai comparar a morada, o tipo de propriedade e a capacidade declarada campo a campo.

Não é necessário registar-se novamente. É necessário verificar que cada campo do seu registo RNAL corresponde a cada campo do seu anúncio na plataforma — com precisão.

Pode consultar o seu registo RNAL através do portal Balcão do Empreendedor do ePortugal, e pode confirmar que o seu número está ativo no registo público do Turismo de Portugal através da ferramenta de consulta do RNAL. Se detetar uma discrepância e não conseguir resolvê-la por si próprio em português, a APC pode gerir a correção como parte do seu programa de conformidade.

Os cinco campos que têm de coincidir — e as quatro falhas de alinhamento mais comuns

A validação automática ao abrigo do Regulamento UE 2024/1028 compara o registo RNAL com o anúncio na plataforma em cinco campos principais. Se algum deles não coincidir, o anúncio fica em risco de ser sinalizado.

  1. Número RNAL — formato NNNNN/AL. Tem de estar exibido em cada anúncio ativo e tem de devolver um registo ativo na consulta pública do RNAL.
  2. NIF do titular — o número de identificação fiscal registado como titular do AL tem de coincidir com o NIF do perfil de anfitrião na plataforma e com o NIF da conta de recebimentos.
  3. Nome do titular — o nome legal no registo RNAL (singular ou coletivo) tem de coincidir com o nome do perfil de anfitrião e com o nome da conta de recebimentos.
  4. Morada da propriedade — a morada completa no RNAL (rua, número, andar, letra de correio, fração quando aplicável) tem de coincidir com a morada que o Airbnb ou o Booking têm em ficheiro. “Andar 3, Letra B” no registo não pode aparecer como “Apt 3B” no anúncio sem gerar uma sinalização.
  5. Modalidade — a classificação AL no RNAL (moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem ou quartos) tem de coincidir com a forma como a propriedade é descrita na plataforma. Uma moradia registada como apartamento é uma discrepância.

No nosso trabalho de auditoria, quatro discrepâncias respondem pela maioria dos riscos de suspensão:

  • Discrepância de NIF — propriedade registada num NIF coletivo mas anunciada sob o NIF individual do proprietário (ou vice-versa). Comum após a transferência da propriedade para uma sociedade sem atualização do RNAL.
  • Discrepância de titular — RNAL ainda no nome do proprietário anterior após uma transmissão nos termos do DL 76/2024, ou nome de casada no RNAL versus nome de solteira no perfil da plataforma.
  • Discrepância de granularidade da morada — o RNAL tem o andar e a letra de correio; o anúncio só tem o número de policía.
  • Discrepância de modalidade — mais frequentemente, propriedade registada como quartos na residência principal do anfitrião mas agora operada como moradia inteira.

O que acontece se o seu anúncio for sinalizado

O regulamento foi concebido para evitar suspensões massivas automatizadas. É necessária revisão humana antes de uma plataforma remover um anúncio. Se uma autoridade detetar um problema — número de registo inválido, licença suspensa, discrepância — emite uma ordem formal à plataforma. A plataforma tem então dez dias úteis para cumprir, ou 48 horas em casos de incumprimento doloso ou fraude.

Para proprietários com número RNAL válido e dados de anúncio corretos, o risco prático a 20 de maio é reduzido. O risco é maior para propriedades que operam sem número RNAL, ou cujos registos não foram atualizados após uma alteração de morada, aumento de capacidade ou mudança de titularidade.

Os oito itens a ter em ordem

Para além da questão da correspondência de dados, a data de aplicação de maio de 2026 é uma boa oportunidade para confirmar que a sua posição de conformidade global está consolidada. Estes são os oito itens que cada AL no Algarve deve confirmar antes do prazo.

  • Número de registo RNAL válido exibido em todos os anúncios de plataformas
  • Dados do registo RNAL correspondentes aos dados dos anúncios campo a campo
  • Seguro de responsabilidade civil AL vigente (mínimo €75.000 por incidente) — documentação acessível em três dias se solicitada
  • Placa AL afixada na entrada da propriedade (Portaria 262/2020)
  • Kit de segurança contra incêndio: extintor certificado, manta ignífuga, kit de primeiros socorros, número 112 afixado
  • Certificado de inspeção de gás em vigor (obrigatório de dois em dois anos para propriedades com gás)
  • Registo de hóspedes AIMA/SIBA ativo para todos os hóspedes estrangeiros (no prazo de três dias úteis após a chegada)
  • Livro de Reclamações — registo físico e digital junto da ASAE

O regulamento de dados não inspeciona a sua propriedade. Mas aumenta a visibilidade do seu registo perante as autoridades que o fazem. Os proprietários com número RNAL válido e propriedade conforme não têm nada a temer a partir de 20 de maio de 2026.

O CAE correto nas Finanças: 55204, não 55201

A maioria dos proprietários no Algarve que completaram o registo AL antes de 2024 tem um de dois códigos CAE no seu registo de atividade nas Finanças — 55201 (“Hotéis com restaurante”) ou 55204 (“Outros locais de alojamento de curta duração”). Para uma moradia ou apartamento típico do Algarve arrendado no Airbnb ou Booking, o código correto é quase sempre o 55204. Os códigos 55201 e 55202 pertencem a operações formais de hotelaria.

O CAE não aparece no Airbnb nem no Booking, pelo que não será verificado diretamente pelas plataformas ao abrigo do Regulamento UE 2024/1028. Mas aparece no cruzamento entre o RNAL e as Finanças que as autoridades fazem quando os dados de atividade são transmitidos mensalmente. Um CAE errado num anúncio de elevado volume é uma das formas mais rápidas de atrair uma inspeção. Se não tiver a certeza de qual o código no seu registo de atividade, aceda ao Portal das Finanças e confirme, ou peça ao seu contabilista para verificar.

O que fazer agora

Aceda ao portal ePortugal, localize o seu registo RNAL e compare cada campo com os seus anúncios no Airbnb e Booking.com. Morada, tipo de propriedade, andar, capacidade — tudo. Se detetar uma discrepância, corrija-a antes de 20 de maio.

Para uma visão geral completa das suas obrigações de conformidade enquanto proprietário britânico de villa em Portugal, leia o nosso guia de conformidade para proprietários britânicos ou comece com a APC para aceder ao nosso painel de conformidade.

Também aconselhamos sobre a conversão de arrendamento de curta para longa duração ao abrigo do pacote habitação de 2026 — entre em contacto se estiver a ponderar essa decisão.

Fontes