DL 76/2024 e o Algarve: uma reformulação, não uma carta em branco

A 23 de outubro de 2024, o Governo português publicou o Decreto-Lei n.º 76/2024 no Diário da República. Oito dias depois, a 1 de novembro de 2024, entrou em vigor — e com ele foram revogadas a maior parte das restrições ao arrendamento de curta duração introduzidas pelo programa Mais Habitação do anterior governo (Lei 56/2023). Para os proprietários de moradias em todo o Algarve, de Tavira a Lagos, as implicações são significativas e, em vários aspetos, imediatamente acionáveis.

Este artigo apresenta as seis principais alterações introduzidas pelo DL 76/2024 que os proprietários no Algarve precisam de compreender, bem como os aspetos importantes que continuam na esfera municipal.

As licenças AL passam a ser permanentes

Com o Mais Habitação, todas as licenças de alojamento local (AL) passaram a ter uma validade de cinco anos, com renovação obrigatória. Para proprietários que exploravam os seus imóveis em regime de arrendamento de curta duração há vários anos, esta medida criou uma incerteza real quanto à continuidade — e um prazo inflexível que pesava sobre cada avaliação imobiliária.

O DL 76/2024 suprime inteiramente esse mecanismo de caducidade. O número de registo AL não expira. Não existe qualquer procedimento de renovação a cumprir, nem um prazo limite em 2030 a planear. A licença mantém-se enquanto o registo estiver em situação regular e conforme.

Uma ressalva importante: os municípios individuais mantêm o poder de introduzir condições de renovação próprias através de regulamentação local. Nenhuma câmara do Algarve o fez ainda, mas os proprietários em municípios com mais de 1.000 registos AL — o que inclui Albufeira, Loulé e Lagos — devem acompanhar as deliberações dos respetivos conselhos municipais.

As licenças passam a transmitir-se com o imóvel

Esta foi talvez a medida comercialmente mais prejudicial do Mais Habitação: as licenças AL tornaram-se pessoais e intransmissíveis, vinculadas ao requerente original. A venda de um imóvel implicava que o novo proprietário tivesse de iniciar o processo de registo do zero — sem garantia de aprovação no contexto do congelamento nacional então vigente.

O DL 76/2024 repõe a transmissibilidade. Quando um imóvel com registo AL ativo é vendido, o número de registo transmite-se ao novo proprietário. Tal aplica-se tanto a titulares individuais como a entidades coletivas. As agências imobiliárias e os solicitadores no Algarve já começaram a refletir este facto nas avaliações dos imóveis, em especial para moradias em Loulé, Lagoa e Portimão.

A licença mantém-se enquanto o registo estiver em situação regular — sem data de caducidade, sem prazo de renovação, sem prazo limite.

O congelamento nacional de novas licenças terminou

O Mais Habitação introduziu uma proibição de facto de novos registos AL na maior parte de Portugal. O DL 76/2024 levanta essa proibição a nível nacional. Novos registos voltam a ser possíveis em todo o país — incluindo nos municípios costeiros — exceto nas áreas formalmente designadas como zonas de contenção pelas câmaras municipais.

À data de publicação deste artigo, nenhum dos principais municípios algarvios — Albufeira, Faro, Lagos, Lagoa, Loulé, Portimão ou Tavira — foi designado como zona de contenção a nível nacional. No entanto, cada câmara tem autoridade para declarar zonas de contenção dentro dos seus próprios limites. Os proprietários que pretendam novos registos devem verificar a posição atual junto da câmara municipal local antes de avançar.

Aprovação do condomínio: suprimida, mas não irrelevante

Segundo as regras anteriores, a abertura de um AL num edifício de apartamentos exigia o consentimento unânime do condomínio. Um único vizinho discordante podia bloquear um registo. Esse requisito deixou de existir.

Os condóminos mantêm o direito de se opor à exploração de AL, mas o limiar é agora materialmente mais elevado. A oposição requer uma votação maioritária — mais de 50 por cento do capital do edifício — e deve estar fundamentada em perturbações documentadas e repetidas. Para proprietários de moradias isoladas, esta alteração é em grande parte académica; para proprietários de apartamentos em condomínios em Albufeira ou Vilamoura, é diretamente relevante.

Capacidade, seguro e a janela de 60 dias

A capacidade máxima de hóspedes foi reduzida de 30 para 27. O limite de nove quartos mantém-se inalterado. Camas suplementares são permitidas, mas não podem exceder 50 por cento do número de camas fixas do imóvel.

O seguro passou a ser utilizado como mecanismo de fiscalização. Os municípios podem agora exigir prova de seguro AL válido no prazo de três dias, em qualquer momento. A incapacidade de apresentar essa prova cria risco de cancelamento do registo. Os proprietários devem garantir que a documentação do seguro está atualizada e é imediatamente acessível.

A janela de oposição municipal foi alargada de 10 dias para 60 dias, ou 90 dias em zonas de contenção designadas. O anterior prazo de 10 dias era na prática uma aprovação automática; 60 dias é um período de análise genuíno que os proprietários que planeiam novos registos devem contemplar nos seus calendários.

Autonomia municipal: a nova variável

A mensagem mais clara do DL 76/2024 é que Portugal passou de uma prescrição nacional para uma discricionariedade local. O panorama regulatório nos oito municípios costeiros do Algarve deixou de ser uniforme — e vai divergir ainda mais à medida que as câmaras exercerem os seus novos poderes. Albufeira, com a maior concentração de imóveis AL da região, é a mais provável de agir primeiro. Lagos e Lagoa, populares entre os compradores internacionais, merecem especial atenção.

Proprietários com imóveis em mais de um município terão de acompanhar individualmente a posição de cada câmara.

O que fazer agora

O DL 76/2024 é uma boa notícia para a maioria dos operadores AL no Algarve, mas não é razão para descurar a conformidade. O quadro regulatório passou de um único regulamento nacional para oito regulamentos locais — e essas regras locais ainda estão a ser definidas. Confirme que o seu registo está atualizado, verifique se a documentação do seguro está em ordem e acompanhe os avisos de planeamento e habitação da sua câmara quanto a eventuais propostas de zonas de contenção.

Se está a considerar um novo registo ou a adquirir um imóvel com licença AL existente, procure aconselhamento jurídico antes de assinar o contrato.

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